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L'obbligo implicito di tempo per il completamento e i pericoli di non riuscire a far progredire i lavori rapidamente

Nel recente caso di Barkby Real Estate Developments Ltd. contro Cornerstone Telecommunications Infrastructure Ltd. [2022] il Technology and Construction Court (TCC) ha ritenuto un appaltatore responsabile nei confronti del suo datore di lavoro per non aver completato i suoi lavori entro un "tempo ragionevole", ai sensi della sezione 14 del Supply of Goods and Services Act 1982.

sfondo 

Il Ricorrente ("BREDL") ha incaricato il Convenuto ("Pietra angolare") di assistere con la rimozione, la sostituzione e il trasferimento di un'antenna di telefonia mobile in un complesso a Bexhill Road, Hastings (il "Sviluppo"). Nessun contratto scritto formale è stato stipulato tra le parti.

Lo scopo dello spostamento dell'albero esistente era quello di migliorare la visuale dei veicoli in uscita dallo Sviluppo, che altrimenti sarebbero stati ostruiti.

Cornerstone ha finalizzato il suo progetto di fondazione originale per il trasferimento dell'albero alla fine di marzo 2019, ma è stata necessaria una riprogettazione a causa delle condizioni del terreno inadeguate scoperte solo dopo l'inizio dei lavori in loco.

Il problema delle condizioni del terreno ha comportato un ritardo nel completamento dei lavori di Cornerstone di circa cinque mesi. Cornerstone ha infine completato i suoi lavori il 7 agosto 2020 e il completamento pratico dello sviluppo è avvenuto nella stessa data.

Fondamentalmente, BREDL ha affermato che, se non fosse stato per il ritardo di Cornerstone nel completare i suoi lavori, lo sviluppo completato sarebbe stato consegnato al suo acquirente, l'Hastings Borough Council, entro e non oltre il 30 giugno 2020. BREDL ha chiesto il recupero dei costi finanziari e di altre perdite che si dice abbiano derivante dal ritardo nella consegna dello Sviluppo.

Decisione della Corte

Cornerstone era responsabile del ritardo di cinque mesi per il completamento dei suoi lavori e questo, a sua volta, aveva avuto un impatto critico sulla data di consegna dello Sviluppo. BREDL si è aggiudicata la maggior parte dei suoi costi aggiuntivi di finanziamento del progetto e tutti i suoi costi aggiuntivi di gestione, che non erano troppo remoti.

Quali erano i termini del contratto di Cornerstone con BREDL?

Sebbene non vi fosse un contratto scritto formale tra le parti, la Corte ha comunque ritenuto che esistesse un accordo vincolante e che fosse stato formato il 5 settembre 2019 quando Cornerstone ha riconosciuto la ricezione del pagamento di BREDL a seguito dell'accettazione di un preventivo.

In assenza di termini espliciti in merito al tempo di esecuzione, la Corte ha inoltre ritenuto che nel contratto dovesse essere implicita, in base all'articolo 14 del Supply of Goods and Services Act 1982, una clausola secondo la quale il "fornitore eseguire il servizio entro un termine ragionevole”.

Qual era un "tempo ragionevole" per il completamento dei lavori di Cornerstone?

La Corte ha analizzato gli eventi accaduti durante la fase di costruzione dei lavori e ha concluso che, se non fosse stato per il ritardo di cinque mesi, attribuibile a condizioni del terreno insoddisfacenti, Cornerstone avrebbe completato i lavori entro la fine di marzo 2020 come inizialmente previsto, piuttosto rispetto al 7 agosto 2020.

Per quanto riguarda la responsabilità per la questione delle condizioni del suolo, la Corte ha ritenuto che il progetto originale delle fondazioni di Cornerstone fosse inadeguato. Dopo aver ascoltato le prove del parere di esperti, la Corte ha concordato con BREDL che un progettista competente avrebbe disposto l'esecuzione di un'indagine geotecnica prima di finalizzare il suo progetto. Cornerstone non lo ha fatto e, di conseguenza, ha dovuto ridisegnare le fondazioni che hanno ritardato i lavori.

A sostegno della sua conclusione secondo cui Cornerstone non aveva eseguito i propri lavori entro un termine ragionevole, la Corte ha anche richiamato quanto segue:

• Nessuna spiegazione è stata fornita da Cornerstone sul motivo per cui ci sono voluti altri cinque mesi per risolvere i problemi identificati con il suo progetto di fondazione iniziale.

• Altre complicazioni attribuibili a Cornerstone hanno aggravato i ritardi. Cornerstone ha ordinato un palo sostitutivo, ad esempio, e poi ha permesso che fosse utilizzato su un altro sito, il che ha impedito che il sito fosse collegato all'alimentazione. Cornerstone aveva anche lasciato scadere un contratto per la fornitura di fibra, il che ha creato ulteriori ritardi.

• Cornerstone era impegnato con 50 diversi contratti in corso al momento del contratto in questione e non aveva dato la giusta priorità a questo progetto.

In breve, la Corte era convinta che Cornerstone non avesse completato i suoi lavori entro un tempo ragionevole.

Questo caso serve a ricordare agli appaltatori che, in assenza di un contratto formale, è probabile che abbiano ancora l'obbligo implicito di completare i loro lavori entro un termine ragionevole.

BREDL aveva diritto al risarcimento dei danni e, in caso affermativo, di quale importo e questi sono troppo remoti?

Il TCC è stato inoltre convinto che il ritardo di Cornerstone nel completamento dei suoi lavori abbia comportato un ritardo nella vendita del Development. Cornerstone era stato informato da BREDL che il completamento dei suoi lavori era necessario per consentire a BREDL di raggiungere i suoi obiettivi e che il programma del "contratto di costruzione" (vale a dire, lo sviluppo principale) doveva durare solo otto mesi. La Corte ha anche perso poco tempo respingendo l'affermazione di Cornerstone secondo cui i lavori principali dello sviluppo erano stati essi stessi incompleti, cosicché qualsiasi ritardo attribuibile ai lavori di Cornerstone non aveva, di fatto, causato alcuna perdita a BREDL.

BREDL ha affermato che la vendita ritardata dello sviluppo significava che non era in grado di riscattare un prestito entro il periodo di tempo previsto, il che le aveva comportato il pagamento di commissioni e interessi aggiuntivi. BREDL ha inoltre affermato di aver sostenuto ulteriori costi di gestione del progetto.

La Corte ha stabilito che BREDL aveva il diritto di recuperare la maggior parte dei suoi costi aggiuntivi di finanziamento e tutti i suoi costi aggiuntivi di gestione. Queste perdite non sarebbero state sostenute se Cornerstone avesse completato i suoi lavori in tempo. (Ai fatti, la richiesta di BREDL per ulteriori costi di finanziamento è riuscita solo in parte perché se il completamento pratico fosse stato certificato in tempo, ci sarebbero voluti ancora circa 21 giorni per il completamento dell'operazione).

La Corte ha respinto l'affermazione di Cornerstone secondo cui tali perdite erano troppo remote, ritenendo che la conoscenza da parte di Cornerstone dei dettagli precisi degli accordi finanziari di BREDL non fosse necessaria. Era sufficiente che ci fosse una seria possibilità che la capacità di BREDL di ripagare il suo finanziamento fosse legata al completamento pratico e alla vendita del progetto.

Analisi

Questo caso serve a ricordare agli appaltatori che, in assenza di un contratto formale, è probabile che abbiano ancora l'obbligo implicito di completare i loro lavori entro un termine ragionevole. Il caso illustra anche l'importanza di procedere rapidamente ai lavori, in modo da raggiungere gli obiettivi dichiarati dal datore di lavoro. In questo caso, la Corte non è stata in grado di conciliare il tempo totale previsto in cantiere dell'appaltatore di 11 giorni lavorativi con il ritardo di cinque mesi per il completamento dei lavori. Anche una volta identificato il problema con condizioni del terreno inadeguate, Cornerstone non aveva agito con ragionevole rapidità per risolvere il problema, che alla fine si è rivelato essere la sua rovina.

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